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    观察者网-财经 03-18

    据 " 每日经济新闻 " 公众号(nbdnews)3 月 17 日消息,在不吃不喝近 20 年才能买得起一套小户型的香港,被誉为 " 炒房杀手 " 的空置税即将正式开始征收。

    据《香港经济日报》,空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会讨论。

    文内图片均来自 " 每日经济新闻 " 公众号

    自去年 6 月香港特区政府提出一手楼空置税后,香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来,还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高,但由于空置率标准难以界定,房地产税正加快推进,所以暂无跟进可能。

    港版空置税直指 " 捂盘惜售 "

    去年 5 月出席立法会时,香港特区行政长官林郑月娥就大批开发商捂盘惜售," 现在楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖 "。

    去年 6 月 28 日,港版空置税出台,对空置 6 个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收 " 额外差饷 ",相当于该单位应课差饷租值的 200%,即相当于两年租金,且大约相等于房价的 5%。

    而当时的大背景,正是香港房价持续高涨。从 2016 年初开始,香港房价连涨 25 个月,涨幅高达 38.5%,并连续 18 个月刷新最高纪录。

    需要指出的是,香港当前的房屋空置率并不高,当地私人住宅的空置率已由 2012 年年底的 4.3% 下跌至 2017 年年底的 3.7%。

    不过,该空置税只面向一手楼,针对的是开发商捂盘惜售,与其他地区一二手房都征税的情况还不太一样。

    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,香港征收空置税还是有必要的,因为香港的土地供应不足,开发商为了保证房价上涨," 捂盘惜售 " 较多,加剧市场供不应求,导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动,香港若不在房地产行业进行主动监管,极高的房价很有可能会拖累香港发展。

    他续称,现在通过征收一手空置税,挤压开发商手中的楼盘,让新房尽快出售,进而平抑房价,确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。

    资深地产研究人士李宇嘉认为,香港本身是自由港,航运和贸易金融等支柱产业税收较轻,唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税,资产泡沫会加重;再者 , 香港不会增加太多土地供应,且香港开发商运营模式多是囤地,然后缓慢开发,这对供应是不利的。所以,出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来,增加楼市供应。

    空置税的威慑

    《华尔街见闻》此前提及,香港连续 8 年成为全球最难负担楼价的地区,楼价与收入比率由 2016 年的 18.1 倍进一步恶化至 2018 年的 19.4 倍,数字为历来最高,香港人不吃不喝近 20 年才能买得起一个住宅单位。

    而空置税的出台对市场 " 威慑作用非常明显 "。

    据香港差饷物业估价署公布的数据,自 2018 年 7 月香港房地产市场进入调整以来,截至 12 月香港楼价已连续下跌 5 个月,累计跌幅超过 9%。其中,12 月香港住宅销售量仅有 2060 套,相较于 6 月份高峰期的 6713 套,下降了 69.3%。

    进入 2019 年,香港楼市明显企稳,今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据,今年 1 月香港新盘销售逾 1900 套,2 月新盘销售约 800 套。

    在宋丁看来,香港楼市去年已经出现波动,空置税显然有一定影响,但更多的是多种因素综合效应。" 过去香港房价一直在涨,积累了一定风险,也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳,有小幅下降空间,但不会出现大幅波动。"

    不过,今年 1 月 11 日,李嘉诚曾表示:" 今年香港楼市波动会更厉害,买楼要量力而行。"

    会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度,直言 " 今年这个市场不容易看 "。

    业内看来,2018 年至今,全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束,以及空置税等政策收紧因素,香港房地产市场面临下行压力。

    内地呼声高但暂无跟进可能

    香港空置税即将提交立法,内地是否会跟进?

    业内称,空置税之所以迟迟未列入改革议程,主要原因在于技术层面:住房空置率不好统计。首先,空置多久算是空置,缺乏统一标准;其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,很容易被规避。

    用中央财经大学教授郭田勇的话说,由于没有统一的标准,界定空置率在技术层面上存在难度??罩盟暗某鎏ㄐ枰龊们捌诼壑すぷ?,如果相应的标准得到界定,适时推出空置税也并无不可,这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。

    " 其实内地对空置税的呼声很高。" 李宇嘉称:" 内地只有交易环节的税收,房屋空置成本很低,再加上租金回报率很低,空置的房子很多。从这个角度来讲,征收空置税是必要的,而且若征收空置税,这些房子必须投入租赁市场,增加市场供应。"

    但是多年来,内地官方在住房空置率如何界定方面一直是空白,也没有发布过官方数据。

    住建部原副部长仇保兴曾公开表示,我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是 70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般征收空置税的国家空置率接近 5%。

    西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017 中国城镇住房空置分析》报告显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率 21.4%,二三线城市空置情况更严峻,其中蕴藏的风险不容忽视。2011 年、2013 年、2015 年和 2017 年我国城镇地区住房空置率分别为 18.4%、19.5%、20.6% 和 21.4%。2017 年全国城镇地区有 6500 万套空置住房。

    按照国际常见标准,空置率 10% 以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%~20% 之间为危险区间;20% 以上为房屋库存严重积压。

    李宇嘉提醒道,内地征收空置税是必要的、,, 但较难实施。首先,没有办法统计空置房,这是很基础的东西。其次,如何界定 6 个月以上的空置房,这在香港比较容易,但在内地特别难。

    " 内地暂不会征收空置税,全国两会正在讨论房地产税的推进,就不需要同时开征两项重头税,香港征收空置税主要是针对开发商的。" 宋丁认为。

    (记者 董青枝)

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