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    新京报 11-14

    自 2017 年 "3 · 17 新政 " 以来,北京楼市政策多次 " 打补丁 ",2018 年 9 月 17 日起又执行 " 认房又认贷 " 等公积金新政,随后市场一改五六月份时的 " 回暖 ",交易量高位滑落、挂牌价格走低、议价空间加大 …… 自 10 月份,北京二手房价又现下跌。

    麦田地产提供的成交均价显示,10 月北京二手住宅价格环比下降 3.9%。而贝壳研究院的 Real Data 数据显示,10 月北京二手房成交量环比减少 12.5%,均价继续下跌至 61103 元 / 平方米,环比下跌 1.2%。

    虽然单月下跌幅度反映在房价上并不明显,但从一年多来二手房市场走势来看,有两个转冷的关键节点,一个是 2017 年的 3 月,另一个是 2018 年的 9 月。这两个节点给房价带来怎样的变化?为此,新京报记者选取了单价 10 万 + 的学区房、小户型 " 神盘 "、东三环及东四环高端项目等代表楼盘进行调查。

    坐标:西城宏汇园

    " 小户型 " 单价 19 万元,跌回 2017 年初

    与宏庙小学毗邻的宏汇园小区成交均价约 18.7 万元。

    众所周知,北京不少优质学校集中在西城、海淀、东城。而在众多家长心目中,西城排在首位。位于西城区金融街的宏庙小学是一所百年名校 , 与宏庙小学毗邻的宏汇园小区房价,自然备受家长关注。

    11 月 12 日,记者走访了金融街链家的一家门店。据一位自称在金融街片区工作 8 年的经纪人介绍,2017 年 3 月新政之前,宏汇园房价高达 22 万元 / 平方米。"3 · 17 新政 " 之后,房价随之出现下跌。

    不过," 今年大半年以来一直维持在 19 万元 / 平方米左右。" 上述经纪人表示,宏汇园小区是 1999 年的房子,户型结构偏小,一居在 50 多平方米,二居为 60-70 平方米,三居则为 80 多平方米。" 与宏汇园有一路之隔的丰汇园的均价则低于宏汇园,同样的学区,价格低的原因主要是这个小区的户型偏大。"

    上述经纪人正在带一位购房者看丰汇园一套 168 平方米的大三居,总价达到 2600 多万元,均价约 16 万元 / 平方米。他说能否讲价要看业主的态度,不过因为业主是急售,可能会有议价空间。

    据链家网显示,宏汇园 10 月成交均价为 18.7 万元 / 平方米。而在 2016 年 9 月,成交过一套 87 平米的三居,当时的单价约为 15 万元。

    从价格最高点到目前的价格,整体下降幅度约为 13%。根据安居客的信息显示,从 2016 年 9 月开始,宏汇园均价一路上扬至 2017 年 3 月,随后下行,达到 2017 年 6 月时,市场一直平稳。目前的均价相当于 2017 年 1 月的价格水平。

    在这位经纪人看来,金融街的学区还是比较坚挺的。" 虽然成交量比去年 3 月锐减一半,但需求并不少,很多有购房意向,但一直处于观望状态。"

    坐标:西城广外荣丰 2008

    小户型单价比去年 3 月跌近 2 万元

    荣丰 2008 只有二三十平方米,单价却达 13 万元。

    位于西城广外达官营的荣丰 2008,在北京楼市却是 " 神一般的存在 "。虽然大部分户型只有二三十平方米,没有豪宅的品质但却拥有极高的 " 身价 ",因而成为不少购房者口中的 " 神盘 "。

    荣丰 2008 是北京最早的几个 LOFT 项目之一,始建于 2001 年 4 月, 如今已有 17 年的房龄。以今天的标准来看,荣丰 2008 在户型设计、小区配套等方面存在很多的问题,不过由于是住宅立项,因此拥有 70 年产权也算是其一大亮点。

    " 二三十平米 LOFT 的小户型均价,达到 13 万元 / 平方米,总价 320 元 -330 万元。" 据在荣丰 2008 底商链家门店工作的经纪人介绍,去年 3 月这一户型售价曾接近 15 万元 / 平方米。" 我记得有一套房子总价甚至达到 390 多万元,折算下来,单价为 18 万元。而荣丰 2008 二期平层的户型现在是 7.5 万多元 / 平方米,去年房价高点时也达到 8 万多元 / 平方米。

    根据链家网已成交的荣丰 2008 价格显示,目前 13 万元 / 平方米的单价相当于 2017 年 1 月的价格水平,而从 2017 年 1 月到 2017 年 3 月,价格上涨速度很快,在 2017 年 2 月底成交过一套 38 平米的小户型均价接近 15 万元 。从 15 万元到目前 13 万元,整体降幅约为 13%。

    此后,在降价的大潮里,荣丰 2008 也未能幸免。但为什么其二三十平方米小户型,能卖到如此高的价格?经纪人给出的答案是:户型虽小,但是总价低啊。如今在二环边上,不可能找到 300 多万元的房子。而荣丰 2008 因为户型小,总价得以控制," 更何况还是北京小学分校的学区房 "。

    对于 " 神盘 " 近期房价走势,当地经纪人认为,9 月的公积金政策确实打击了五六月份以来的市场回暖,但是价格还没有很明显的下跌," 未来难以预估,但可以肯定的是小环境总要跟着大势走。"

    坐标:西三环海淀翠微路

    涨跌交替,一年多降幅 11%

    翠微路二手房均价接近 9 万元,与 2016 年底价格水平相当。

    在海淀西三环的翠微路上分布着翠微东里、翠微北里、翠微中里、翠微南里等小区,这些小区多建于上世纪八九十年代。有六七层的板楼,也有超过 10 层的塔楼,区域内的翠微小学是海淀的知名小学。值得一提的是,因为地处公主坟商圈,这里配套成熟,包括翠微大厦购物中心、城乡购物中心等。

    据当地我家我家经纪人介绍,目前区域均价在 9 万元 / 平方米左右,单价大致在 8.5 万-10 万元之间。具体价格与房源的先天条件及业主是否急于出手关系很大。" 但与去年高点时相比,降幅也达到 1 万多元。" 据其介绍,翠微路多个小区目前的二手房价格与今年年初相比变化不大。" 因为在五六月份的时候,看房的人开始多起来,房价也曾经略有上涨,但是 9 月遇到公积金新政出台后,价格又有回落,不过幅度不大。

    记者以购房者身份咨询时,链家经纪人推荐了一套单价 8.4 万元 / 平方米的房源。这是这一片区性价比较高的房源,单价相对较低。据这位经纪人介绍," 与年初相比,整体估算区域内单价下降了几千元。" 如果从去年高点时的 10 万元到目前的 9 万元来计算,降幅达到 11%。

    记者查询链家网上的成交记录发现,近一年翠微路的二手房成交均价大体接近 9 万元 / 平方米,比去年 3 月份时 10 万元 / 平方米均价有所下降。与 2016 年 11 月、12 月的价格水平相当,在 2016 年 12 月 , 一套 85 平方米三居室的成交均价为 9.3 万元,同期也有一套 96 平米三居成交均价为 8.3 万元。

    坐标:东三环朝阳富力城

    同等户型总价一年降百万

    国贸下一站的双井、广渠路旁,因诸多高端住宅林立,被称为 " 北京 CBD 的后花园 ",极具代表性的高端住宅富力城,在去年初房价高涨时曾一度达到单价 12 万元以上。如今,一年多过去,在严厉的调控政策作用下,富力城的成交量锐减,单价也一路直下,跌回到 2016 年年末的水平。

    记者在走访附近的中介门店时,中介大力推荐了富力城 A 区楼王位置的两居室,总价 800 万,中间楼层,双南向卧室,这套中介口中 " 性价比颇高 " 的房源单价约 9.3 万元 / 平方米,相比去年年中同等户型的房源单价下降了近 2 万元。

    " 业主最初挂牌价为 900 多万,现在降价到 800 万,降价幅度有 100 多万,属于降价比较大的。" 熟悉富力城的中介人员称:" 目前,富力城降价现象较为普遍,大多数业主都在下调报价,但是每套房子和每个业主心态不一样,所以降价幅度不一。"

    上述中介人员向记者展示近两年小区房价走势图,图中显示,2017 年 5 月 -6 月,富力城均价达到最高点,约为 12.2 万 / 平方米,而如今下降至 10 万左右,与 2016 年年末价格接近。从最高点到目前的价格水平,整体降幅为 18%。

    在走访中,富力城属于总价较高、基数比较大、降价幅度较为明显的楼盘。相比之下,同样位于广渠路附近的双花园小区降价幅度并不大。双花园小区是建于上世纪 80 年代的老房子,大部分楼栋没有电梯,目前均价在 6.5 万 -7.2 万元 / 平方米之间。

    中介向记者展示的一套双花园小区约 95 平方米的两居室房源,成交总价 650 万元,而业主刚挂牌时出价 750 万。" 业主着急置换,所以一降再降,降价力度比较大。但是双花园小区属于刚需型的房子,有降价,但是价格波动不如富力城。

    坐标:东四环朝阳逸翠园

    降幅 12%,一套大户型直降一二百万

    在三环以里二手房降价的同时,四环的二手房也在上演降价的节奏。逸翠园位于东四环和东五环之间姚家园路,容积率仅为 1.5, 产品从叠拼到 6-10 层的板楼 , 属高档低密度住宅。

    据链家网显示,该小区均价为 81523 元 / 平方米 , 从成交记录里可以看到,2017 年 3 月,成交均价在 8 万元 / 平方米以上,高者则达 10 万元以上。其新近的成交记录是在今年 7 月,价格在 7 万元 -8.5 万元 / 平方米之间。目前在售的挂牌价多为 8 万元以上,也不乏有挂牌单价超过 10 万元的房源。如果从成交价与去年 3 月份相比,单价也有万元以上的下跌幅度。从高点时价格到目前的成交均价,降幅约为 12%。由于逸翠园 150 平方米的大户型较多,一套房约降一二百万元。从成交信息看出,逸翠园目前价格相当于 2016 年底和 2017 年初的水平,最典型案例是 2017 年 1 月,一套 88 平米的两居室以 8.18 万元的单价成交。

    而同样位于东四环的华侨城二手房价与年初相比也出现下调。据我爱我家工作人员向记者表示,华侨城今年 11 月的价格在 6.5 万 -7.8 万元 / 平方米之间。和今年 3 月相比,房价每平米降约 3000 元左右。以 120 平方米房子为例,现在买能比今年 3 月少付近 40 万元。

    据链家网显示,在 2017 年 2、3 月,华侨城二手房单价曾超过 8 万元,其中一套 167 平方米的三居,单价达到 8.24 万元。而目前的价格水平相当于 2016 年 12 月,当时 6.8 万元的成交单价也是主流。

    此外,据中原地产的数据显示,今年 8 月同比去年,房价下跌幅度较大的楼盘包括亦庄开发区的林肯公园,成交价 37329 元 / 平方米,环比涨 1%,同比下跌 18%;丰台华富丽苑成交均价为 49650 元 / 平方米,环比上涨 12%,同比下降 16%。

    市场走势:

    后市降温仍将持续

    从这一年多北京二手房市场的表现来看,有两个关键转冷的节点,一个是 2017 年的 3 月,一个是 2018 年的 9 月。

    据北京中原市场研究部副总经理郭艳萍称,2017 年 3 月后二手住宅市场变冷,成交量回落,2017 年 10 月跌至最低点仅 6162 套,2017 年 12 月份二手住宅市场回暖,成交量回升至 1 万套,到 2018 年 5 月份成交量回升到近一年最高点。但是受到 9 月公积金新政等宏观环境影响,10 月市场再度遇冷,成交不足 1 万套。

    对于未来二手房市场的走势,业内并不乐观。郭艳萍认为,目前,北京二手房市场已形成全方位的紧缩政策,不仅投资投机需求被严厉遏制,自住需求也受到了一定的制约。如果未来政策没有变动,央行的流动性释放也会被阻挡在楼市之外,北京二手房市场的降温还将持续,年底的翘尾或无望出现。

    " 当前买卖双方入市积极性不高,又遇限房价项目集中入市,预计 11 月二手房成交量价将继续低位保持。" 贝壳研究院首席市场分析师许小乐如是说。

    麦田房产首席市场分析师张叶松也表示,从新增房客源情况来看,目前新增客房比为 2.0,处于近一年来的最低水平。说明当前二手房市场在新增供需方面呈现供多需少的态势,由此可以预测到,接下来北京二手房价格还将有小幅的下滑。

    附:北京部分成交活跃小区房价变化表

    数据来源 : 中原地产

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    新京报
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